Reforma Tributária e o setor da construção e incorporação

O novo cenário tributário

A LC 214/2025 consolida o modelo de IVA dual, substituindo gradualmente PIS, COFINS, ICMS e ISS. A transição será longa, com período de coexistência entre os regimes e início das alíquotas teste em 2026 (0,9% de CBS e 0,1% de IBS). 

Pela primeira vez, o texto dedica capítulos inteiros às operações com bens imóveis, reconhecendo as especificidades da construção e da incorporação. 

Foram criados mecanismos de compensação e redutores de base de cálculo, que buscam mitigar os efeitos da nova tributação sobre as margens do setor.

Redutores e regimes especiais

Entre os principais destaques da nova lei, estão os redutores aplicáveis às operações imobiliárias:

• Redutor de ajuste: permite deduzir parte da base de cálculo em situações em que não há crédito de insumos (como na aquisição de terrenos de pessoas físicas).

• Redutor social: garante redução da carga tributária em empreendimentos de habitação popular e programas de interesse social.

O texto aprovado ampliou significativamente o alcance dessas medidas — fixando, por exemplo, redução de 50% da base para incorporações e 70% para locações residenciais.

Além disso, foi mantido o Regime Especial de Tributação (RET), com transição até 31 de dezembro de 2028, período em que construtoras e incorporadoras poderão avaliar a migração para o novo modelo do IBS/CBS, com segurança.

Pessoas físicas e novos critérios de incidência

A nova norma também trouxe novidades ao permitir que pessoas físicas passem a ser contribuintes do IBS/CBS, quando ultrapassarem determinados limites de receita ou volume de operações. 

Na prática, isso poderá atingir quem realiza locações ou vendas de imóveis de forma habitual, aproximando o tratamento tributário dessas operações ao das pessoas jurídicas. 

Essa ampliação da base de contribuintes é coerente com o objetivo da reforma de reduzir distorções competitivas e garantir neutralidade fiscal entre diferentes modelos de negócio.

Impactos e desafios práticos

Para construtoras e incorporadoras, o novo sistema trará mudanças profundas na precificação, nos contratos e na gestão tributária:

• Os créditos tributários continuarão relevantes, mas em muitos casos não serão recuperáveis em dinheiro, apenas dedutíveis da base, exigindo gestão mais precisa de margens.

• O split payment, que destina automaticamente ao fisco a parcela do tributo, exigirá adequação dos sistemas e maior controle de fluxo de caixa.

• A coexistência dos regimes durante a transição duplicará a complexidade operacional, exigindo escrituração e acompanhamento paralelo.

Estratégia e preparação

Diante desse cenário, o setor precisa agir agora. 

As construtoras e incorporadoras que iniciarem um mapeamento detalhado de suas operações, revisarem contratos e simularem diferentes cenários de tributação, estarão em posição de vantagem quando o novo sistema entrar em vigor. 

Mais do que entender as alíquotas, será essencial compreender onde estão as oportunidades de crédito, os riscos de cumulatividade e os pontos de ineficiência operacional. 

O investimento em tecnologia fiscal, governança e compliance passa a ser decisivo — não apenas para atender à legislação, mas também para preservar competitividade e margem em um mercado que tende a se tornar mais transparente e técnico.

Conclusão

A reforma inaugura uma nova lógica de tributação para o setor imobiliário: mais ampla, neutra e digital. O sucesso na transição dependerá de planejamento, atualização contratual e acompanhamento contínuo da regulamentação. 

O momento é de preparação e de aproveitar as janelas de oportunidade que se abrem com os redutores e regimes transitórios ainda disponíveis.

Paulo Rogério Magri

Sócio Diretor da ASPR