O fim do RET e o novo ciclo tributário do setor imobiliário
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O fim do RET e o novo ciclo tributário do setor imobiliário
Com este artigo encerramos a série em que analisamos os principais impactos da Reforma Tributária sobre o setor imobiliário.
Nos dois textos anteriores, tratamos das novas dinâmicas que envolvem a locação — tanto para pessoas físicas quanto jurídicas — e dos efeitos sobre a construção e incorporação, temas que já sinalizavam uma mudança profunda na estrutura de tributação e formação de preços do setor.
Agora, o foco se volta ao Regime Especial de Tributação (RET) e às alternativas que surgem com a implantação do IBS e da CBS.
O RET foi por mais de uma década, uma solução relevante para simplificar a tributação de incorporações imobiliárias, unificando IRPJ, CSLL, PIS e COFINS em uma alíquota única aplicada sobre a receita mensal. Essa sistemática proporcionava previsibilidade e reduzia litígios, especialmente em projetos de longo prazo e com margens apertadas. Contudo, o novo modelo tributário instituído pela LC nº 214/2025, propõe uma transição que gradualmente desloca o foco da tributação da renda para o consumo, tornando o RET cada vez menos compatível com a estrutura futura do sistema.
A extinção do RET não ocorre de forma abrupta, mas dentro de uma fase de transição que busca assegurar continuidade aos empreendimentos já iniciados sob o regime. Projetos registrados até o termo final definido pela legislação, continuarão submetidos às regras anteriores, enquanto novas incorporações passarão a avaliar a viabilidade de aderir ao regime geral do IBS e CBS.
A fase de coexistência exigirá das empresas um controle contábil e jurídico ainda mais refinado, sobretudo quanto à segregação de receitas e custos de empreendimentos iniciados sob regimes distintos.
Do ponto de vista estratégico, a substituição do RET pelo sistema de tributação plena com IBS e CBS representa uma mudança de paradigma.
O foco migra da receita bruta para o valor adicionado, o que favorece cadeias mais formalizadas e transparentes, com pleno aproveitamento de créditos.
Incorporadoras e construtoras que atuarem com contratações estruturadas e fluxo documental regular poderão capturar ganhos de eficiência fiscal relevantes. Em contrapartida, empresas menos organizadas ou com estruturas societárias fragmentadas poderão enfrentar aumento de carga efetiva e complexidade operacional.
Outro ponto relevante é que o novo sistema tende a valorizar a transparência na formação do preço e a rastreabilidade dos insumos, o que se alinha ao conceito de split payment e ao ambiente digital tributário que vem sendo desenvolvido pelo governo. Nesse contexto, regimes simplificados e especiais como o RET perdem espaço, dando lugar a um modelo baseado na neutralidade e na não cumulatividade ampla.
Ainda que o setor imobiliário tenha suas particularidades — ciclos longos, financiamento complexo e margens variáveis —, a Reforma traz oportunidades para repensar a estrutura dos projetos.
A revisão das SPEs e dos contratos de incorporação, a adoção de modelos de parcerias e locação de ativos, e o uso de planejamento societário mais integrado entre construção, administração e comercialização passam a ser elementos centrais para a eficiência tributária e patrimonial.
O encerramento do RET, portanto, não representa o fim de uma vantagem fiscal, mas o início de um novo ciclo de organização do setor.
As empresas que compreenderem a lógica do IBS e da CBS, adaptarem seus sistemas e estruturarem fluxos de crédito e débito de forma transparente terão condições de se beneficiar da simplificação e previsibilidade que o novo modelo promete oferecer.
Como temos ressaltado ao longo desta série, compreender as nuances da Reforma Tributária é mais do que uma obrigação técnica — é um diferencial competitivo para as empresas que pretendem continuar crescendo em um ambiente econômico e regulatório em transformação.
A transição exige cautela, mas também visão!
Paulo Rogério Magri
Sócio Diretor da ASPR Consultoria Empresarial
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