Prepare-se! Vem aí a possibilidade de atualização dos valores dos Bens Imóveis para Pessoas Físicas e Jurídicas
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Prepare-se! Vem aí a possibilidade de atualização dos valores dos Bens Imóveis para Pessoas Físicas e Jurídicas
Conheça os efeitos da Instrução Normativa n. 2.222/2024, publicada em 20 de setembro, que regulamentou a aplicação das atualizações dos bens imóveis das pessoas físicas e jurídicas autorizadas através da Lei n. 14.973/2024.
A referida Lei trouxe ainda temas relevantes, como:
- a possibilidade da regularização de ativos não declarados;
- a redução gradual da desoneração da folha de pagamentos até 2027;
- a redução gradual da alíquota da COFINS Importação de 1% até 2027, no entanto, vamos nos ater ao tema da atualização dos bens imóveis.
De acordo com a IN os contribuintes têm até 16 de dezembro de 2024 para optar pela atualização e pagar o imposto sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado do imóvel.
A opção será realizada através da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), disponível no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal.
Para as pessoas físicas que optarem por atualizar o valor dos bens imóveis, somente está permitido para aqueles bens já informados na Declaração de Ajuste Anual (DAA) apresentada a RFB.
Feita a opção, será aplicada a alíquota definitiva de 4% sobre a diferença entre o valor de mercado e o valor do custo de aquisição constante da DAA. O valor decorrente da atualização será acrescido ao valor patrimonial do bem imóvel na data do pagamento e deverá ser informado como acréscimo na ficha de bens e direitos do ano calendário 2024.
A pessoa jurídica poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis constantes no ativo permanente de seu balanço patrimonial para o valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo IRPJ à alíquota definitiva de 6% (seis por cento) e pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) à alíquota de 4% (quatro por cento).
Ressalte-se que os valores decorrentes da atualização tributados não poderão ser considerados para fins tributários como despesa dedutível de depreciação da pessoa jurídica.
Porém, o Governo não dá ponto sem nó.
Na categoria de financiamento serão classificadas as receitas e despesas daqueles passivos que resultem exclusivamente da captação de financiamento, bem como, estarão aqui classificadas receitas ou despesas de juros reconhecidos pela aplicação de outros pronunciamentos das normas IFRS. Esta categoria, em conjunto com o subtotal do lucro antes do resultado financeiro e dos impostos sobre a renda, permite aos usuários das demonstrações financeiras avaliar o desempenho da entidade antes dos efeitos de empréstimos e financiamentos.
As categorias de impostos sobre a renda e operações descontinuadas incluem rendimentos e gastos determinados pela aplicação da CPC 32 Tributos sobre Lucro, de variações cambiais e do CPC 31 Ativo Não Circulante Mantido para Venda e Operação Descontinuada, respetivamente.
Na categoria operacional serão classificadas os demais itens de receitas e despesas que não foram alocados nas demais categorias considerando a sua função. Considerasse, portanto, que nesta categoria estão incluídas as receitas e despesas das principais atividades operacionais, como o própria nomenclatura diz, de uma entidade. Assim, o subtotal do lucro operacional fornecerá não apenas uma medida do desempenho, mas também um ponto de partida para a previsão dos fluxos de caixa futuros de uma entidade.
Encontramos no Linkedin a publicação do Prof. Fernando Galdi, uma ilustração comparativa entre a atual DRE e a introduzida pela IFRS 18, vejamos:
Caso o imóvel atualizado seja alienado antes de decorridos 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido desde a atualização.
Mas como assim? Pois é!
Se o imóvel for vendido em até 3 anos (36 meses), por exemplo, o pagamento de 4% sobre o ganho não tem efeito algum. Ou seja, no caso de uma pessoa física que tenha feito a opção, pagou de forma definitiva 4% do ganho e na venda pagará 15% sobre o ganho de capital. A conclusão é clara, terá pago, neste caso, 4% a mais de imposto de renda sobre o ganho de capital.
Assim, esclarecendo, o percentual de redução começa em 0% para alienações ocorridas até 36 meses e aumenta gradualmente até 100% após 180 meses (15 anos!!).
No caso de alienação ou baixa de bens imóveis sujeitos à atualização de que tratam os artigos 6º e 7º da Lei 14.973/2024, antes de decorridos 15 (quinze) anos após a atualização, o valor do ganho de capital deverá ser calculado considerando a seguinte fórmula:
GK = valor da alienação - [CAA + (DTA x %)]
GK = ganho de capital
CAA = custo do bem imóvel antes da atualização
DTA = diferencial de custo tributado a título de atualização
% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda, conforme a tabela abaixo (parágrafo único do artigo 8º).
Como exemplo incluímos 2 casos para se verificar o efeito do pagamento do imposto pela pessoa física:
Considerando as perspectivas colocadas é de suma importância avaliar a situação de cada bem imóvel e o planejamento de cada família para a tomada de decisão, para utilizar as condições previstas na legislação.
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Paulo Rogério Magri
Contador, Sócio e Diretor da ASPR
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